נדל"ן או שוק ההון - איפה אתם משקיעים את הכסף שלכם ?
"אין לך דירה?" שאל אותי בפליאה פלוני לפני מספר שנים.
"אין לך דירה?" שאל אותי בפליאה פלוני לפני מספר שנים, במהלך שיחה שניהלנו בנושא השקעות בשווקי המניות השונים בעולם. "אתה לא חושש להמר על כל הכסף שלך? שווקים יכולים לרדת ויש מפולות מידי פעם, אתה יכול להישאר בלי כלום !!"
חייכתי ושאלתי אותו כמה שווה הדירה שלו, והוא גלל לפני בהתלהבות רבה את כל "תולדות רכישת הדירה" שלו, שנרכשה במחיר מציאה וכבר שווה הרבה יותר וזאת תוך מעט יותר משש שנים. ושוק הנדל"ן זו ההשקעה הכי טובה לדעת רוב המומחים (מילים שלו..).
אתה צודק אמרתי לו, ובכל זאת בחרתי לא לרכוש דירה, למרות שמחיר הדירה יכול להכפיל את עצמו כל 10 שנים ולפעמים גם בתקופה קצרה יותר, ואכן – העדפתי להשקיע את כספי בשוק ההון, והסיבה פשוטה הוספתי בחיוך.
אפשר עוד שאלה לפני שאפרט לך? שאלתי אותו : בוודאי ענה לי, שאל מה שאתה רוצה, אין לי סודות.
מצוין אמרתי, והוספתי שעל פי דבריו במשך כ–6 שנים עלה ערך הדירה שלו מ 1.2 ל 1.8 מיליון ₪, ושבעצם הוא הרוויח כ 600 א' ₪ - החיוך שלו אישר את הדברים.
אגב בכמה יכולת להשכיר את הדירה שלך לו היית רוצה? "אני מאמין שהיום אוכל לקבל קרוב ל-4,500 ₪ ", ענה לי.
ומה עשית עם הכסף שהרווחת? שאלתי. "לא עשיתי כלום" הוא ענה, "מה זאת אומרת - הכסף לא אצלי הוא נמצא בשווי של הבית, אם אמכור את הבית יהיה לי 1.8 מ' ₪.
אהה אמרתי, כלומר למרות ש"הרווחת" כ 600 א' ₪ ב 6 שנים, אתה לא ממש יכול להשתמש בכסף...?
"וודאי שאני יכול" ענה לי עם מעט פחות חיוך, "אמרתי לך אם ארצה אמכור את הבית ו...."
המשך השיחה אישי ופחות מעניין, אולם ראיתי כאן הזדמנות לחקור את הנושא, ואני משתף במה שגיליתי.
יש בעולם אסכולות רבות של משקיעים - עם תפיסות השקעה שונות, וגם בנושא הנדל"ן עצמו יש לא מעט תפיסות, אבל בגדול ניתן לחלק את תפיסת הנדל"ן לרוכשי דירת מגורים וכאלו שלא רוכשים אלא מעדיפים לגור בשכירות.
אני לא קובע איזו תפיסה נכונה או משתלמת יותר, רק עורך השוואה קצרה שתנסה לשפוך אור על שיקולי ההשקעה בנדל"ן אל מול רכישת דירת מגורים.
יש לציין שיש מספר סיבות לכך שאדם מחליט לא לרכוש דירה – לאו דווקא כדי להשקיע בנדל"ן, לחלק אין את המשאבים, חלקם לא רוצים להקשר למקום מגורים אחד לאורך זמן ועוד סיבות שונות.
כנ"ל לגבי השקעה בשוק ההון – יש סיבות לא מעטות למשקיעים להשקיע או למשוך ידיהם מהשקעה בשוק ההון, ולאו דווקא כחלופה לרכישת דירה.
ההשוואה הזו מתייחסת לבעלי דירת מגורים אחת או יותר שאין להם משכנתא. (היא יכולה להיות מוכחת כנכונה אפילו יותר גם לבעלי יותר מדירה אחת וגם לבעלי דירות עם משכנתאות, אולי בפעם אחרת נעסוק בכך).
רבים מבעלי הדירות יאמרו לך שהם לא משקיעים בנדל"ן, יש להם דירה אחת בה הם גרים, הם אנשים עובדים ולא משקיעים לא בבורסה ולא בנדל"ן ולא בשום דבר אחר.
הם טועים כמובן, כל מי שיש בבעלותו דירה – מושקע בשוק הנדל"ן אם הוא רוצה או לא !! עצם העובדה שאדם מחזיק בנכס ששווה כמה מיליונים – מעידה שיש לו כמה מיליונים (לא נזילים) שאותם בחר בידיעה או שלא להשקיע בשוק הנדל"ן.
הנה מספר עובדות על מחירי הדירות בישראל:
מתחילת שנת 1.8.2017 ועד 1.6.2024 כמעט 7 שנים – עלה מדד מחירי הדיור בישראל ב 43% (מ-416 ב 1.8.2017 ל-593 ב 1.6.2024)
כשאתם קוראים על "זינוק במחירי הדירות", הידיעה בד"כ מתייחסת על עליה שנתית של מעל 5% , ובאמת ממוצע העלייה השנתית של מחיר הדיור בתקופה הנ"ל הייתה 5.3% - כלומר תשואה של 5.3% על ההשקעה.
כשמדובר בדירת מגורים יחידה אין כאן בעצם רווח היות שיחד עם עליית מחיר הדירה שלנו – עולים גם מחיר הדירות האחרים, וככל שנרצה למכור ולקנות לא יישאר בידינו כל רווח, ובד"כ נצטרך להוסיף כסף.
כך שבעצם במקרה הטוב נזכה לגור בדירה יקרה יותר מבלי שנוסיף כסף, אבל כל עוד נחזיק דירה בבעלותנו – לא נהנה מעליית השווי הזו, או כל עלייה אחרת במהלך השנים , מי שבעצם יהנה ממנה הם היורשים שלנו אחרי 120 כמובן.
אם מדובר בדירה שרכשנו להשקעה -אכן מדובר ברווח ואליו ניתן לצרף רווח נוסף משכירות שעומד כיום על כ-3% (ROI) מערך הנכס בשנה. ואם נתעלם מהוצאות של תיקונים במהלך שנות השכירות שמושתות לרוב בעל הנכס, נגיע לתשואה שנתית של כ 8.5%.
השקעה נכונה בשוק ההון אמורה להניב אחוזים גבוהים הרבה יותר, בהשקעות סולידיות - ברמת סיכון נמוך-בינוני
ניתן להגיה לתשואות של 15% לאחר ניכוי מס על ריווחי הון, אך גם אם נציב יעד קל יותר, או פחות קשה לתשואה שנתית של 12% - נקבל תשואה גבוהה בכ 50% יותר מאשר בשוק הנדל"ן, וזה אפילו לא החלק הכי היפה שבעניין.
נביט במספרים, ניקח לדוגמא דירה שלך שנרכשה ב 1.2 מ' ₪, ב-1.8.2017 לעומת השקעה של סכום זהה בשוק ההון עם תשואה שנתית של10%, 12% או 15% ותשלום שכירות של 50 א' ₪ בשנה.
מחיר הדירה ב 1.6.2024 (נתייחס לתקופה כאל 7 שנים למרות שחסרים חודשיים) היה 1,720,000 ₪.
בהשקעה בשוק ההון בתשואה שנתית של 10% - סולידית ביותר ונמוכה יחסית במושגי תשואות שנתיות בשוק ההון:
אילו לא היינו מושכים כספים מההשקעה בשוק ההון (מצב לא נפוץ) פרט לדמי השכירות בגובה 50 א' ₪ בראשית כל שנה - הסכום היה גדל ל-1,817,000 ₪ כ 5.5% יותר מאשר מחיר הדירה.
בהשקעה בתשואה שנתית של 12% שוב- בתשלום למפרע של השכירות בתחילת כל שנה – 50 א' ₪
הסכום היה מגיע ל 2,088,000 ₪ כ 21% יותר מאשר מחיר הדירה.
ואם הצלחנו להגיע לתשואה של 15% - באותם תנאים – הסכום היה גדל ל 2,881,000 ₪
נסתכל על עוד אופציה, שמשנה את הבנת ההשקעה בשוק ההון, וזהו היופי והעניין שבאלטרנטיבה זו :
נזכור שבהשקעה בשוק ההון הכסף נזיל, אם נרצה לממש חלק ממנו, נניח 60 א' ₪ בסוף כל שנה, מעין בונוס כזה , כך זה היה נראה :
הנתונים באלפי ₪
תשואה שנתית ממוצעת של 15% עם משיכת 60 א' ₪ בסוף כל שנה
| שנה 1 | שנה 2 | שנה 3 | שנה 4 | שנה 5 | שנה 6 | שנה 7 | |
| ינואר | 1,200 | 1,263 | 1,336 | 1,418 | 1,514 | 1,573 | 1,749 |
| שכירות | 50 | 50 | 50 | 50 | 50 | 50 | 50 |
| יתרה | 1,150 | 1,213 | 1,286 | 1,368 | 1,464 | 1,523 | 1,699 |
| סוף שנה לאחר תשואה 15% | 1,323 | 1,396 | 1,478 | 1,574 | 1,683 | 1,809 | 1,954 |
| משיכה | 60 | 60 | 60 | 60 | 60 | 60 | 60 |
| יתרה | 1,263 | 1,336 | 1,418 | 1,514 | 1,623 | 1,749 | 1,894 |
כלומר, לאחר תשלום שכירות ולאחר שמשכנו במהלך 7 שנים סך של 420 אלף ₪ - עדיין נשארנו עם 1,894,000 ₪ שהם כ 10% יותר ממחיר הדירה.
צריך לזכור כי יש יתרונות ברכישת דירה
• השקעה בשוק ההון דורשת תחזוקה חודשית, צריך לבקר את ההשקעות אם ע"י שיחות תקופתיות עם יועץ השקעות ואם במעקב עצמי אחר חדשות כלכליות.
• לבעלי דירות אין כל צורך להתעדכן במחיר הדירה – הוא לא רלוונטי, הם יגורו בה בין אם מחירה יעלה או ירד.
• מעבר דירה תלוי רק בבעל הדירה, לעומת שוכר שיכול להידרש לפנות את הדירה בתום חוזה גם אם לא התכוון לכך.
• אין חשש מירידת מחירי הדיור במדינת ישראל.
חנן טבקרו
צוות המומחים - ברוקר ישראל
תכנים נוספים שיעניינו אתכם
